تخلیه بر دو نوع است:
- دستور تخلیه
- حکم تخلیه
در این مقاله سعی بر این است که به تفصیل در مورد صدور حکم تخلیه توضیح داده شود.
حکم تخلیه چیست؟
برخی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند و در پایان مدت اجاره، مالک می بایست برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید.
نکته: قراردادهای اجاره که شرایط ذکر شده در ماده ٢ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧۶ را نداشته باشند (توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشند و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد) مشمول تخلیه فوری نمی شوند.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر
“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.”
رایی که در مورد حکم تخلیه صادر می شود در صورت غیابی بودن، قابل واخواهی و همچنین قابل تجدیدنظرخواهی می باشد. خواهان دعوا، موجر است که دادخواست خود را بطرفیت مستاجر (خوانده دعوا) مطرح می نماید. اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری بدون حق سرقفلی باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، در اینصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه صدور اجراییه
پس از صدور رأی و قطعیت آن، با صدور اجراییه بنا به درخواست موجر، به مستاجر ابلاغ می شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به تخلیه ملک نماید در غیر اینصورت، دادگاه اقدام به تخلیه ملک می نماید. اجرای حکم تخلیه منوط بر این است که مبلغ ودیعه اخذ شده از مستاجر توسط موجر به حساب سپرده دادگستری واریز گردد.
نکات مهم مرتبط با صدور حکم تخلیه
- اگر مستاجر مبلغی را بعنوان ودیعه به موجر داده باشد و یا تضمینی را به او ارائه داده باشد در اینصورت اجرای حکم تخلیه، منوط به واریز مبلغ ودیعه به حساب سپرده دادگستری و یا عودت ضمانت می باشد.
- اگر موجر مبلغی را بعنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، در زمان تخلیه باید عین همان مبلغ را به مستاجر برگرداند اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی را بعنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید، مبلغ سرقفلی به نرخ روز محاسبه می شود.
- در قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می شوند، با پایان یافتن مدت اجاره، مالک نمی تواند درخواست تخلیه کند و درخواست تخلیه صرفاً در موارد مشخص شده در قانون، ممکن است اما در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧۶، بغیر از موارد مذکور در ماده ٧ و ٨ قانون به محض اتمام مدت اجاره، مالک می تواند درخواست تخلیه را مطرح نماید.
- اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک مبلغی را از مستاجر دریافت کرده باشد اما در قرارداد ذکر نشده باشد که این مبلغ بابت ودیعه است یا سرقفلی، بنظر می رسد که این مبلغ باید بعنوان ودیعه در نظر گرفته شود.
- در ضمن دادخواست تخلیه میتوان خواسته هایی همچون مطالبه اجور معوقه و یا پرداخت خسارت و یا … را مطالبه نمود.
چگونگی گرفتن حکم تخلیه – عدالت سرا ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند. رای وحدت رویه ی شماره ی ۶۰۷- ۱۳۷۵/۶/۲۰ دیوان عالی کشور (عدم شمول قوانین حق کسب و پیشه و تجارت به دفاتر وکالت) نظر به این که شغل وکالت دادگستری، تابع قانون خاص بوده و طبق آیین نامه و مقررات مربوط به خود، دفتر آن محلی است، برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می شود، نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره ی هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده ی ۲ قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره ی یک ماده ی ۲ قانون نظام صنفی مصوب ۵۹/۴/۱۳ شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی، مستثنی می باشد. لذا به اقتضای مراتب فوق، دفتر وکالت دادگستری را نمی توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دانست؛ بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ می باشد. علی هذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آرای صادر شده از دادگاه های حقوقی اهواز و بندرعباس که بر (تخلیه ی محل مورد اجاره دفتر وکالت) اصدار یافته است، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی ۳ از قانون مواد الحاقی به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب سال ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه، لازم الاتباع است. رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۳۷۱/۷/۱۴ دیوان عالی کشور اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه ی بیماران، مورد استفاده واقع می شود، محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است. بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز که با این ماده مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه، لازم الاتباع است. رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۳۶ – ۱۳۷۸/۵/۱۱ دیوان عالی کشور با توجه به ماده ی واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳ و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافربری دارد و این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور، واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری را از شمول قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۵۶ خارج کرده است و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه قانونی مصوب سال ۱۳۵۹ پیش بینی شده است که شرایط واگذاری تعرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود که توسط شهرداری تهیه میشود و در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نبوده است، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۱۳۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد. بنابراین رأی شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است، موجه بوده، معتقد به تأیید آن می باشیم. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۳۸۴ اداره حقوقی قوه قضاییه در عرف خاص قضایی بین خلع ید و تخلیه، تفاوت وجود دارد. یعنی تخلیه در مورد اعیانی که با اذن مالک یا مجوز قانونی، تصرف شده است و خلع ید در مورد اعیانی که بدون اذن مالک یا مجوز قانونی تصرف شده است، استعمال می شود، دعوی تخلیه، غیر مالی اما دعوای خلع ید، چنان چه اختلاف در مالکیت، حاصل شود، مالی است هرچند از نظر هزینه ی دادرسی با توجه به قانون وصول درآمد های دولت و نحوه ی مصرف آن مصوب سال ۷۳ عمل می شود. به هرحال در قوانین موضوعه چنین فرقی نه بالصراحه و نه بالکنایه و یا بالاشاره ذکر نشده است، بلکه در مواردی خلع ید به جای تخلیه به کار رفته است. (ماده ی ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو) بنابراین نباید به عنوان دعوی که خلع ید است یا تخلیه، توجه کرد؛ بلکه باید ماهیت دعوی را در نظر گرفت. چنان چه در مالکیت اختلافی نباشد، می توان دعوی را تخلیه یا رفع تصرف غیر مالی و در صورتی که در مالکیت اختلاف باشد، خلع ید و مالی گرفت و لذا در مورد سوال مطروحه که اختلاف در مالکیت وجود ندارد چنان چه موجر علیه مستأجر، دعوی را به عنوان خلع ید اقامه کرده باشد، ماهیتاً همان دعوی تخلیه است و ذکر یک عنوان به جای عنوان دیگر، موجب صدور قرار عدم استماع دعوی نمی شود. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۵۷۷۴ مورخ ۱۳۶۶/۹/۸ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه دادسراهای انقلاب و یا دادگاه های انقلاب که از باب وظایف قانونی خود و تکالیف مقرره، مبادرت به توقیف و سرپرستی اموال و دارایی متهمین و غایبین را می نمایند، چنان چه مستغلات آنان را به اجاره واگذار کرده باشند، در صورت صدور حکم برائت مالک یا رفع توقیف از ملک، صلاحیت دخالت و تخلیه ی عین مستأجره، اعم از مسکونی یا تجاری و تحویل آن را به مالک، ندارند و مالک در صورتی که ادعایی علیه مستأجر داشته باشد، می تواند تقاضای تخلیه ی ید از عین مستأجره را با تقدیم دادخواست از دادگاه صالح، بخواهد. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۴۰۱ مورخ ۲/۲۲/۱۳۷۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ مورخ ۱۳۷۱/۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، منحصراً ناظر به مطب پزشکان است و مشاغلی، مانند آزمایشگاه طبی، رادیولوژی، فیزیوتراپی، کارگاه دندان سازی و نظایر آن را در بر نمی گیرد.
مستندات قانونی مرتبط با حکم تخلیه
رویه و نظریات قضایی
